Auf Bundes- und Landesebene will man der touristischen Untervermietung von Wohnungen einen Riegel vorschieben. Doch manche rechtliche Unschärfen bleiben und die Grundfunktion des Wohnens wird neu diskutiert.
MAIK NOVOTNY
Ein böses Erwachen gab es voriges Jahr für den Bewohner einer Wohnung der Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft, GSWB. Der Pensionist hatte diese über Jahre auf der Plattform AirBnB untervermietet. Als diese Praxis entdeckt wurde, hagelte es Sanktionen: Der Mieter wurde gekündigt, er musste Ortstaxe nachzahlen und ihm wurde die Mindestsicherung entzogen. Untervermietungen zu touristischen Zwecken auf Plattformen wie AirBnB stellen für viele Städte, die ohnehin schon mit knappem Wohnraumangebot zu kämpfen haben, eine zusätzliche Belastung dar.
Berlin und Barcelona wehren sich mit verschärften Gesetzen, wieder andere Städte erlauben die Vermietung nur, wenn sich Anbieter vorher registrieren. Das Hotelgewerbe beklagt die scharfe Konkurrenz durch die oft billigen Zimmerangebote, vor allem jedoch ist die Grundfunktion des Wohnens als Daseinsvorsorge gefährdet. Das Problem dabei: Auch wenn rechtliche Maßnahmen gesetzt werden, bleiben Grauzonen und Schlupflöcher übrig, und es bestehen erhebliche Unterschiede, was die Eingriffsmöglichkeiten betrifft. Eine Untervermietung braucht im Falle von Eigentumswohnungen die Zustimmung aller anderen Eigentümer, die auch Unterlassungsklagen einbringen können.
Ein Mieter hat dieses Einspruchsrecht nicht. Gar nicht so einfach ist auch die Feststellung, wann überhaupt eine touristische, also gewerbliche Untervermietung vorliegt. Wird lediglich die Wohnung angeboten, handelt es sich um einen typischen Mietvertrag, ist man beim Verband der GBV überzeugt. Würden Nebenleistungen wie Bettwäsche, Geschirr oder Reinigung erbracht, handle es sich um einen Beherbergungsvertrag.
Enorme Gewinnspanne
„Ein Problem entsteht dann, wenn der Einhaltung der Gesetze, besonders der Mietzinsgrenzen, nicht nachgegangen wird“, meint Nadja Shah, Geschäftsführerin Hausverwaltung bei der WBV-GPA. „Die enorme Gewinnspanne bei einer touristischen Nutzung der Wohnung funktioniert auch deswegen, weil Touristen das bestehende Recht auf Mietminderung natürlich nicht in Anspruch nehmen und klaglos den Preis zahlen, der für sie immer noch günstig erscheint. Der Rechtsverstoß bleibt dann sanktionslos.
Im Bereich der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft wäre eine Idee, dem Verband der gemeinnützigen Bauträger eine Eingriffsmöglichkeit zu geben. Er könnte sozusagen treuhänderisch statt dem Mieter eine Unterlassungsklage oder einen Mietzinsüberprüfungsantrag einbringen. Daneben gibt es aber natürlich noch immer die Kündigung, die aber nicht hilft, die vereinnahmten Gewinne abzuschöpfen.“
Auf Bundesebene will man mit der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes der kurzfristigen, gewerblichen Vermietung zu touristischen Beherbergungszwecken einen Riegel vorschieben, auf Landesebene reagierte Wien mit der Bauordnungsnovelle, die in gewidmeten Wohnzonen ein Totalverbot für touristische Untervermietungen vorsieht, selbst wenn die Miteigentümer nichts dagegen haben. Auch hier ist die Frage, wann eine Unterviermietung als gewerblich gilt. Seitens AirBnB klagte man über die rechtliche Unschärfe. Laut Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál seien Untervermietungen drei- bis viermal im Jahr im Rahmen, was die Unschärfe wohl nicht restlos beseitigt. Das Land Tirol plant eine Registrierungspflicht für alle Beherbergungsbetriebe, und in Innsbruck überlegt man, ebenfalls Wohnzonen nach dem Wiener Modell einzuführen…
