Den gemeinnützigen Bauvereinigungen geht es gut. Die Eigenkapitalausstattung ist hoch und auch bei den Banken sind die Gemeinnützigen gern gesehene Gäste. Alternative Finanzierungen spielen derzeit noch kaum eine Rolle, wenn es auch bereits erste Überlegungen für die Zeit nach der Niedrigzinsphase gibt. Diese reichen von der Wohnbauinvestitionsbank über institutionelle Anleger bis zu Mischfinanzierungen.
BERND AFFENZELLER
Im Jahr 2020 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen 19.100 Wohnungen fertiggestellt. Damit liegt das Coronajahr deutlich über dem Zehn-Jahresschnitt von 15.700 Fertigstellungen. Auch das Neubau-Investitionsvolumen war mit 3,4 Milliarden Euro weit überdurchschnittlich. „Die Finanzierung ist auch in Zeiten von Corona überhaupt kein Problem“, sagt Bernd Rießland, Obmann des österreichischen Verbands Gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV.
Die gemeinnützigen Bauvereinigungen verfügen nicht nur über eine gute Eigenkapitalausstattung, sie sind auch gern gesehene Gäste in den heimischen Finanzinstituten. Banken wollen in erster Linie gute Schuldner. Denn das Schuldnerprofil ist dafür verantwortlich, welche Refinanzierungskonditionen sie am internationalen Kapitalmarkt bekommen. Gemeinnützige Bauvereinigungen erhalten aufgrund ihres geringen Ausfallrisikos von den bankeninternen Rating-instrumenten ein äußerst gutes Zeugnis.
„Überspitzt formuliert stehen die Banken Schlange, um die gemeinnützigen Bauvereinigungen finanzieren zu dürfen“, sagt Wohnbau-Experte Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen. Das trifft laut Amann noch mehr auf Kapital von Wohnbaubanken und Bausparkassen zu, wo es zudem gesetzliche Beschränkungen und Begünstigungen für den sozialen Wohnbau gibt. Auch die Banken bestätigen, dass das Risiko bei der Finanzierung gemeinnütziger Bauvereinigungen sehr überschaubar ist.
„Gemeinnützige Bauvereinigungen sind in der Regel sehr gut organisierte und aufgestellte professionelle Organisationen, die ihre Risiken gut managen. Das größte Risiko besteht wie bei allen Vermietern in allfälligen Leerständen, die aber aufgrund der üblicherweise relativ günstigen Ausgestaltung der Mietverhältnisse durchwegs eher gering einzustufen sind“, sagt Günther Neuwirth, Leiter Geförderter Wohnbau Real Estate Bank Austria.
Auch Michael Priebsch, Leiter großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank Österreich, sieht beim Wohnbau der gemeinnützigen Bauvereinigungen nur „wenige Risiken“. Allenfalls könne in weniger nachgefragten Lagen die Überproduktion zu einem Problem werden.
Sozial und nachhaltig
Nicht nur bei den heimischen Geldinstituten, auch bei der Europäischen Investitionsbank EIB steht der großvolumige Wohnbau hoch im Kurs – vor allem wenn er gefördert ist. „Die EIB muss bei ihren Aktivitäten zwei Kriterien erfüllen: Es müssen soziale und nachhaltige Ziele erreicht werden“, erklärt Amann. Beides ist durch die Förderbedingungen gewährleistet, ohne dass die EIB großen Aufwand mit Erhebung und Prüfung hätte. Dadurch stehen laut Amann „unglaublich günstige Finanzierungskonditionen zur Verfügung“, mittlerweile nur knapp über ein Prozent bei einer Laufzeit von 20 Jahren und mehr.
Auch Michael Pech, Generaldirektor des Österreichischen Siedlungswerks ÖSW, bestätigt, dass die Projektfinanzierung aktuell alles andere als eine Herausforderung darstellt. „Es ist fast besser, einen Kredit aufzunehmen, als Geld zu haben“, lacht Pech. Deutlich schwieriger als die Projektfinanzierung ist es heute, an geeignetes Bauland zu kommen. In Wien gibt es laut Pech derzeit nicht einen Quadratmeter gewidmetes Bauland, der die preislichen Kriterien des geförderten Wohnbaus erfüllt.
Die am Markt befindlichen Grundstücke überschreiten die Kostenobergrenze meist um ein Vierfaches und mehr. Das ÖSW hat deshalb schon in der Vergangenheit in Grünland und ehemalige Industrieareale investiert, die umgewidmet werden und dann zu zwei Drittel für den geförderten Wohnbau reserviert sind. „Das war eine richtige Entscheidung, allerdings braucht man dafür auch einen langen Atem. Bis zur Widmung vergehen nicht selten fünf bis zehn Jahre“, so Pech.
Fix oder variabel
Die zentrale Frage bei der Projektfinanzierung über Fremdkapital ist Fixzins oder variable Verzinsung. Dabei ist es wichtig, ob man ein Miet- oder Eigentumsobjekt plant. „Gerade bei Mietobjekten, die lange im Besitz des Bauträgers bleiben, sollte man versuchen, von den immer noch sehr niedrigen Fixzinssätzen zu profitieren“, sagt Rießland. Wie die tatsächlichen Konditionen aussehen, ist laut Neuwirth vor allem von der Bonität des Schuldners, der Besicherung, dem Loan to Value (LTV), also dem Verhältnis des Kreditbetrags zum Wert der Immobilie, und der Dauer der Zinssatzbindung abhängig…
