Emsiges Schürfen nach leistbarem Bauland

Kommunen verfügen über einen gut bestückten Werkzeugkasten zur Mobilisierung von benötigtem Bauland. Spitze Instrumente kommen jedoch kaum zum Einsatz. Derzeit dominieren örtliche Verhandlungstaktik, die Nutzung vorhandener Grundstücksreserven und die Aufwertung des Wohnungsbestandes unter dem Stichwort „Nachverdichtung“, ergab das jüngste Symposium zur Zukunft des Wohnens.
ERNST KOCH

Prinzipiell firmiert der Komplex Bodennutzung und Raumordnung als rechtliche Querschnittsmaterie. Dem Bund obliegen Entscheidungen über öffentliche Bereiche – wie etwa Verkehrswege, Kasernenareale, Bundes-forste u.ä. – und „alles, was nicht Bundessache ist, ist Landessache“, bringt es Verfassungsjurist Heinz Mayer auf eine föderale Kurzformel. Der Gesetzgeber habe „absoluten Vorrang“ etwa bei Widmungsverfahren oder begleitenden Vertragsraumordnungen, heißt es. In der Praxis überantworten die Rahmenbedingungen der Länder den Gemeinden ganz gut bestückte „Werkzeugkisten“ (A. Kanonier), deren Instrumente jedoch stark variabel zum Einsatz kommen.

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Einflussmöglichkeiten von Kommunen auf Baulandbeschaffung kursieren seit Jahrzehnten und lauten auf Begriffe wie befristete Widmungen, Rückwidmungen, Um- und Zusammenlegungen, anteilsmäßige Zweckwidmungen für geförderten Wohnbau, Vorbehaltsflächen, An- und Rückverkauf durch Gemeinden, gerne ins Spiel gebracht werden diesbezügliche Modelle in Südtirol oder München. Nicht eruierbar sind sogenannte „Zwangsmaßnahmen“ zur Eindämmung von Grundstücksspekulation, die Einlösung von Sanktionen bei Nichterfüllung von Verträgen oder gar Enteignungen (gegen Entschädigung). Rechtlicher Knackpunkt ist hierbei laut Heinz Mayer die Abwägung zwischen Eingriffen in private Eigentumsrechte und der Begründung eines „erheblichen öffentlichen Interesses“. Ein erster in diese Richtung weisender Passus im Bodenbeschaffungsgesetz aus anno 1974 kam nie zur Anwendung, da das „Verhältnismäßigkeitsprinzip“ seither als zu problematisch angesehen wird.

Weite Themenbreite

Der skizzierte Handlungsspielraum von Ländern und Gemeinden beinhalte „viele Konjunktive“, bestätigt Arthur Kanonier von der TU Wien. In der Regel werden Transaktionen und Preisbestimmungen durch Vertragsverhandlungen und örtliche Kommunikation gehandhabt. Die eigentliche Bodenbeschaffungspolitik sei dabei zwar ein wesentlicher Bestandteil, die Situation bedürfe jedoch weiterer Zieldefinitionen in Bereichen wie Bestandsverdichtung, Leerstandsmanagement u.ä. Eine Themenliste, die von Gerlind Weber (Raumforschung und Raumplanung an der Boku Wien) gleich erweitert wurde: um den enormen Versiegelungsgrad in Landregionen, um die Präferenz zu geförderten Einfamilienhäusern, um die wach-sende Konkurrenz durch (oftmals leerstehende) Anlegerwohnungen und um Unsicherheiten betreffend eine erhöhte Immobiliensteuer…

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